1094亿超高担保额泰禾集团高速扩张模式

2019年05月16日 来源:

109.4亿超高担保额 泰禾集团高速扩张模式存隐忧_中心

国内 钱荒 问题愈演愈烈,资本市场地产板块在6月24日也全线失守,但面对如此背景,有些房企还是不为所动。

6月22日,泰禾集团(专题阅读)发布对外担保公告称,将为旗下福州、上海两地的三个项目提供融资担保共计31亿元,担保期限两年。

而在6月6日,泰禾集团还曾为旗下北京台湖总部基地项目提供了25亿元的连带担保,该担保期限也为两年。

至此,泰禾集团实际对外担保总额已高达109.4亿元,占其近一期经审计净资产的486.8%。

超高担保额

总担保额度已超过净资产近五倍,这在业内实属少见。而泰禾集团如此大规模的担保行为,与其在土地市场上的激进扩张无不关系。

据统计,泰禾集团上半年已在北京、上海等地拿下七幅地块,总金额近79亿元。更值得注意的是,泰禾拿下的多宗地块均出现了高溢价、高总价的情况。

今年4月份,泰禾曾以19.3亿元竞得北京通州台湖镇251亩宅地,溢价率高达112%;而其5月20日以11.25亿元拿下的台湖镇另一宗地块,成交楼面地价更是高达1.9万元/平方米,成为北京通州新地王。

激进的拿地策略也使泰禾集团面临极大的资金压力。随即,泰禾集团就为上述项目提供了25亿元的担保;同时,泰禾还将与重庆信托合作发行约20亿元的房地产信托,用于开发北京通州区台湖镇的项目。

而据泰禾集团早前发布的2013年一季度显示,其财务状况也呈恶化之势。截至期末,泰禾集团的货币资金仅14.79亿元,比年初27.27亿元减少45.76%,这主要是支付土地款增加所致。

另外,泰禾集团一季度末的总资产为147.77亿元,而总负债却为122.12亿元,资产负债率达到82.64%,同时其经营活动产生的现金流量净额则为-13.47亿元。

然而,在不断恶化的财务状况和资金压力趋紧的情况下,泰禾集团的拿地趋势却没有减缓。

今年5月21日,泰禾集团曾发布公告,在年初制定的50亿元拿地基础上,再新增60亿元的拿地额度,这意味着其全年拿地额度达110亿元。据此计算,泰禾集团今年还有超过30亿元的拿地预算。

以泰禾集团每拿一块土地就会为其提供担保的方式,毫无疑问,其今后的总担保额度还会进一步增加,而相应的风险也会进一步加剧。

对此,有分析直指,泰禾集团的这种担保模式,其风险会在债务到期时集中爆发,一旦销售节奏放缓,将对其造成严重的资金压力和财务负担,同时还会面临较高的资金成本,这对其经营能力和偿债能力都是考验。

另有分析也称,超高额担保说明泰禾的资金杠杆非常高,但此种模式风险也很大,一旦项目销售遇阻或市场有更严政策出台,那么泰禾集团极有可能面临资金链紧绷甚至断裂的困境。

扩张风险

通过高杠杆的资金运作激进拿地,从而实现高速扩张,这是泰禾集团正在坚持的发展模式。

据此前媒体报道,泰禾集团董事长黄其森在年初提出的目标是:2013年泰禾集团的销售目标翻番,并要进入全国更多区域实现更为均衡的发展。而黄其森的信心,主要还是源于对房地产后市的看好。

然而,这种规模扩张在实际发展中所面临的挑战,远非一句 看好后市 所能带过,多少房企因资金链崩裂而陷入困境?前有孙宏斌败走顺驰,后有宋卫平卖地卖股求生。

在产品线方面,泰禾集团扩张的住宅路线为中高端产品,其中代表性的是北京 运河上的院子 。但由于该项目位于北京通州,且每栋报价超过一亿,因而在区位不佳和售价过高的影响下,该项目运作多年后仍销售不旺。

除住宅外,泰禾集团从去年开始还逐步向商业地产领域扩张,并表示在未来年内要开发10个到20个地标级的超大型城市综合体,甚至还提出 学习万达(专题阅读),赶超万达 的口号。

按照泰禾人自己的说法,泰禾的商业项目也将偏向中高端,并尽量形成差异化。但如果按照泰禾的计划,今后每年至少要布局个泰禾广场,那么如何做到差异化运营,其实还充满疑问。

有分析就指出,成熟的商业模式并非想象中那么简单,对于泰禾而言,也许将商铺出售并不是问题,但后期运营和管理所面临的问题或许会超乎他们想象。

而一个更为现实的问题则是,在泰禾目前整体销售规模不大的现实下,其又将如何解决大举进军商业地产所需的庞大资金?

据了解,在A股融资通道关闭的情况下,泰禾集团主要融资的方式为银行贷款、民间私募以及信托,而其抵押物从公司股权到项目股权均有,杠杆使用率极高。

今年5月,泰禾集团大股东泰禾投资曾将其持有的泰禾集团9500万限售股质押给中融国际信托,而截至5月17日,泰禾投资累计质押的股份数约5.23亿股,已占泰禾集团总股本的51.43%。

在业内人士看来,相比一般房企,泰禾集团确实有更强的融资能力,这为其提供了激进拿地从而快速扩张的基础,但此种方式,或许也会使泰禾集团面临更大的风险。

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